A aquisição de casa própria é muito mais difícil de financiar do que há dez anos

O aumento dos preços dos imóveis e as taxas de juro mais elevadas estão a pressionar a acessibilidade dos preços - o que isto significa para compradores e vendedores.

Tempo de leitura: aprox. 6-7 minutos
Situação: agosto de 2025

Resumo

• Uma análise recente da gestora de activos Flossbach von Storch, sediada em Colónia, mostra A acessibilidade da habitação própria deteriorou-se visivelmente em comparação com 2015.

• Razões: aumento acentuado dos preços de compra na década de 2010 e taxas de juro hipotecárias significativamente mais elevadas desde 2022 (atualmente, muitas vezes em torno de 3,5-4,0%).

• De acordo com um cálculo de amostra (preço médio de compra de 350 000 euros, 86% de financiamento, orçamento mensal de 1 900 euros incluindo energia/manutenção), o período de reembolso dos empréstimos imobiliários quase duplicou.

• Resta saber se a descida das taxas de juro vai compensar este facto - as expectativas de inflação e os rendimentos das obrigações do tesouro alemãs a longo prazo continuam a ser decisivos.

O que é que a Flossbach von Storch mede?

Desde 2003 que a Flossbach von Storch calcula um indicador de acessibilidade para imóveis residenciais. O índice tem em conta

• Evolução do rendimento nominal,

• preços dos imóveis,

• taxas de juros hipotecários,

• custos de energia e de manutenção.

O período de amortização é a medida principal: mostra quantos anos uma família média precisa para pagar a dívida de um imóvel médio - com base em pressupostos realistas sobre o capital próprio, os juros, os custos acessórios e o orçamento familiar atual.

O que mudou desde a década de 2010?

Na década de 2010, as taxas de juro muito baixas compensaram largamente o aumento dos preços de compra - a habitação manteve-se acessível apesar da tendência de subida dos preços. Desde a subida das taxas de juro em 2022/23, o rácio inverteu-se:

• Os preços de compra mantiveram o seu nível elevado em muitos locais (com correcções regionais),

• as taxas de juro estão agora muito acima da fase de taxa de juro zero,

• Os custos de energia e de manutenção tornaram-se mais caros.

O resultado: a mesma propriedade, o mesmo rendimento - mas visivelmente mais difícil de pagar. Muitas famílias estão a aperceber-se de que o imóvel que os amigos podiam comprar há alguns anos atrás já não é facilmente acessível hoje em dia.

Exemplo de cálculo da análise

• Preço médio de compra: 350 000 euros

• Rácio da dívida: 86

• Taxa de juro: cerca de 3,5-4,0% p.a.

• Orçamento mensal: 1 900 euros (para a prestação do empréstimo mais despesas de energia e manutenção)

Com base nestes pressupostos, a análise mostra que o período de reembolso de um empréstimo imobiliário típico quase duplicou - ou seja, um compromisso significativamente mais longo com os riscos de financiamento e de taxa de juro.

Importante: Os mercados individuais divergem. Em Grafschaft Bentheim, observamos padrões de preços e de procura diferentes dos registados nas regiões metropolitanas, dependendo da localização, do estado do imóvel e da eficiência energética. No entanto, o efeito básico da taxa de juro aplica-se em todo o lado.

Olhando para o futuro: as taxas de juro estão a descer - e isso vai ajudar?

O facto de as taxas de juro voltarem a descer depende sobretudo

• dasexpectativas de inflação e

• dos rendimentos das obrigações do tesouro alemãs a longo prazo (decisivos para as Pfandbriefe hipotecárias).

Mesmo com uma descida moderada das taxas de juro, a acessibilidade dos preços continuará a ser difícil sem alterações significativas dos preços ou dos rendimentos. Atualmente, não é de esperar um regresso rápido aos níveis de taxas de juro ultra-baixas da década de 2010.

Consequências para os compradores

1. Reforçar os fundos próprios: 20-30% de fundos próprios mais os custos acessórios da compra reduzem a prestação, os prémios de juros e o período de reembolso.

2. Escolher uma classe de imóveis realista: Os imóveis energeticamente eficientes ou os imóveis adequados para remodelação com um plano de remodelação claramente calculado podem ser mais atractivos em termos matemáticos.

3. Prazos